columnお役立ちコラム

戸建てで民泊や旅館業をやろうとすると、「戸建ての方が自由に作れそう」「3階建てなら広く取れて収容人数も増やせそう」と考える方は多いと思います。

実際、それは間違っていません。
戸建ては使い方次第でかなり面白い宿になりますし、うまく作ればファミリーやグループにも対応しやすく、単価も取りやすくなります。

ただその一方で、戸建てには戸建てならではの落とし穴があります。
しかも厄介なのは、その落とし穴が買う前には見えにくいことです。

これは実際に自分で経験した話です。
その物件は3階建てで、土地も建物もかなりコンパクトでした。
たしか13坪ほどしかなく、限られた面積を縦に積んで広さを確保するような建物です。
立地も悪くなく、旅館としても十分いけると思って進めました。

ところが、申請を進める段階で問題が見つかりました。
階段室の幅が足りない。
さらに、階段の乗り面も1センチ足りない。

たった1センチと思うかもしれませんが、こういう世界ではその1センチで通らないことがあります。
結果として、1階から3階まで階段を全部かけ直すことになりました。

三苫の1ミリならぬ、戸建ての1センチです。
冗談みたいですが、実際は笑えない話でした。

しかも、痛いのはそれだけではありません。
この物件は3階建てだったので、当初からある程度は想定していた部分もありましたが、階段まわりには縦穴区画の問題も出てきます。
縦に抜ける階段室は煙突のような扱いになるため、防火の考え方が厳しくなります。

そうなると、階段室に接する扉には防火扉が必要になります。
これがまた高くつきます。
扉の数が増えれば、それだけで予算は一気に重くなります。

つまり3階建ては、単純に「広く取れて得」とは言えません。
ベッド数を増やしやすい反面、階段や防火対応で思った以上に費用がかかることがあります。
ここを見ずに、「3階建てならたくさん泊められる」と収容人数だけで飛びつくと危ないです。

しかも厄介なのは、こういう話が買う時点では見落とされやすいことです。
自分も現場はかなり見てきましたし、建物もそれなりに見てきました。
それでも、物件の条件が良かったり、事業としての絵が見えたりすると、「このくらいなら大丈夫だろう」と判断してしまうことがあります。

実際、今回も問題に気づいたのは申請段階でした。
建築士を入れて、図面を出し直して、確認申請もやり直しました。
費用も手間も時間も、想定よりかなり重かったです。

だから戸建て旅館で大事なのは、買ってから考えることではありません。
見た目や立地だけで判断せず、その建物が本当に宿として成立するのかを買う前に見ておくことです。

戸建ては夢があります。
うまくいけば強いです。
ただ、戸建てだから儲かるわけではありません。

・階段の1センチ
・3階建て特有の防火対応
こういう部分を甘く見ると、計画全体は簡単に狂います。

買ってから考えればいい。
この判断が、結局はいちばん高くつきます。

戸建てで民泊や旅館業を考えるなら、まず見るべきなのは雰囲気の良さではありません。
その建物が、本当に宿として通る建物なのかどうかです。