2026/07/24
メンテナンス
建物管理
マンションの配管に寿命はあるのか。築30年の判断基準と配管交換の費用相場
マンションの配管に寿命はあるのか。築30年の判断基準と配管交換の費用相場
この記事の要点
Q: 配管交換はいくらかかりますか？
A: 工事の範囲によって幅があります。
単身〜1LDK程度の住戸を空室で工事する場合、点検口から施工できる部分更新なら10万〜25万円程度。水回り全体の配管を更新し、内装の復旧まで含めると、給水・給湯で25万〜60万円、排水で25万〜55万円が目安です。
費用の半分近くを占めるのが内装の解体と復旧費です。どこまで壁や床を開けるかで総額が決まります。
Q: 築何年で確認すればよいですか？
A: 明確な交換期限はありませんが、材質ごとに劣化の傾向はあります。
一つの目安として、築20年を過ぎたら図面で材質と継手の仕様を確認し、築25〜30年で調査を検討するという進め方が現実的です。
そのうえで、空室になるタイミングや内装改修の時期と重ねて更新時期を判断します。
Q: 費用は誰が負担しますか？
A: 1棟をすべて所有されている場合、立管も各住戸の枝管もすべてオーナー様の負担です。
分譲マンションの一室を賃貸に出されている場合は、共用部分か専有部分かで扱いが分かれます。判断は管理規約によります。
Q: 漏水したら保険でまかなえますか？
A: 契約内容と漏水の原因によります。
経年劣化が原因と判断された場合、補償の対象外となることがあります。
また、住戸の一部が使えなくなれば、民法の規定により賃料は当然に減額されます。この点も収支に影響します。
目次
配管に「寿命」という考え方は当てはまるのか
「築30年だから配管の寿命では」というご相談をよくいただきます。
まず前提として、配管には「この年数で必ず交換する」という明確な期限はありません。
同じ年に竣工し、同じ材質を使った建物でも、状態には差が出るためです。
理由は3つあります。
ひとつ目は、水質です。
地域によって水の硬度や残留塩素の量が異なり、腐食の進み方が変わります。
ふたつ目は、配管が置かれた環境です。
常時高温の水が流れる給湯管は、給水管より早く劣化します。
屋外に近い部分や、温度変化の大きい場所を通る配管も同様です。
みっつ目は、施工時の状態です。
異種金属を直接つないでいれば、その接点から腐食が進みます。
継手の仕様ひとつで、耐用年数は10年単位で変わります。
ただし、期限がないことと、目安がないことは別です。
材質ごとに、劣化がどう進むかという傾向ははっきりしています。
鋼管系は内面から腐食し、銅管は微細な穴が開き、樹脂管は接続部から傷みます。
この傾向を知っていれば、いつ確認すべきかは判断できます。
築20年前後：竣工図面で材質と継手の仕様を確認します。
この段階では工事の必要はありません。手元の資料を見るだけです。
材質が分かれば、その先どのくらいの余裕があるかの見当がつきます。
築25〜30年前後：調査を検討します。
管内カメラ調査などで、実際の状態を確認します。
赤水や漏水がすでに出ている場合は、築年数にかかわらずこの段階に進んでください。
調査後：更新の時期を決めます。
判断材料は、調査結果、不具合の履歴、そして工事しやすいタイミングの3つです。
配管工事の費用は、その半分近くが内装の解体と復旧です。
内装改修と同時に行えば、この部分を二重に払わずに済みます。
つまり「劣化したから替える」より「替えるなら今が安い」という判断のほうが、費用面では合理的だということです。
材質ごとの劣化傾向と、確認を始める時期
判断の第一歩は、どの材質が使われているかを知ることです。
竣工図面の設備図に記載があります。
分譲マンションであれば、管理組合が設計図書を保管しています。
なお、共用部分の給排水設備については、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」に修繕周期の例が示されています。
ただし、これは管理組合が共用の立管や設備の計画を立てるための指針です。
各住戸内の枝管について、統一された目安があるわけではありません。
以下の表は、材質ごとの腐食特性から、状態確認を始めたい時期を整理したものです。
| 配管材質 | 主に使われた時期 | 状態確認を始めたい時期 | 劣化が現れやすい形態 | 図面での確認ポイント |
|---|---|---|---|---|
| 水道用亜鉛めっき鋼管（SGPW／白管） | おおむね1970年代まで | 築20年前後から。すでに更新済みのケースも多い | 内面の腐食による赤水、断面の縮小 | 「SGPW」「白管」の表記 |
| 水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管（VLP） | おおむね1980年代以降 | 管端防食継手なしなら築20年前後、ありなら築30年前後 | 管本体ではなく、切断面が露出する継手部の腐食 | 継手が「管端防食継手」「コア内蔵継手」か |
| 銅管 | おおむね1980年代以降。給湯管に多い | 築20〜25年前後。給水より給湯側が先に出やすい | ピンホール（微細な貫通孔）、曲がり部の潰食 | 給湯配管の材質表記 |
| 硬質塩化ビニル管（VP）・耐火二層管 | おおむね1990年代以降。排水管に多い | 腐食はしない。築25年前後から継手と勾配の確認を | 継手部の緩み、堆積物による詰まり、勾配不良 | 排水経路が床下か、スラブ下の他人天井か |
| 架橋ポリエチレン管・ポリブテン管 | おおむね2000年代以降 | 更新実績の蓄積が少なく、目安を示せる段階にない | 管本体より、接続部の施工状態に左右される | さや管ヘッダー工法か。将来の更新しやすさに直結 |
実務で最も差が出るのが、2行目の塩ビライニング鋼管です。
この管は本体こそ樹脂で保護されていますが、切断した端面は鋼が露出します。
初期の継手ではここから腐食が進みました。
1990年代以降に普及した管端防食継手であれば、この弱点は解消されています。
同じ材質でも、竣工年によって取るべき対応が変わるのはこのためです。
最後の行にある「さや管ヘッダー工法」にも触れておきます。
これは配管をさや管の中に通しておき、中身だけを引き抜いて交換できる方式です。
採用されていれば、将来の更新で壁や床を壊す必要がありません。
費用は大きく変わりますので、図面で確認しておく価値があります。
劣化の兆候と、配管以外が原因のケース
配管の状態は、日常の変化として現れることがあります。
入居者からの連絡内容に、手がかりが含まれていることも多くあります。
- 朝一番の水に色が付く——夜間に滞留した水に管内の錆が混じっている可能性があります。しばらく流して透明になるか確認してください
- 水の出が以前より弱い——管内が狭くなっているほか、給水設備側や水栓のストレーナーの目詰まりも考えられます
- 給湯の温度が安定しない——給湯器側の問題が多いものの、給湯配管の劣化が影響することもあります
- 天井や壁に薄いシミが出ている——上階からの漏水のほか、結露や外壁からの雨水侵入の場合もあります
- 排水の流れが遅い——管内の堆積物のほか、通気不良や勾配不足が原因のこともあります
- 階下から天井のシミについて連絡があった——原因の特定を急ぐ必要があります
住戸内で漏水が起きたとき、原因が配管であるとは限りません。
実務では、配管本体より設備機器とその接続部が原因であるケースのほうが多く見られます。
・給湯器の内部部品、または接続部のパッキン
・洗濯機の給水ホースの外れ、排水ホースの抜け
・シャワーホースや水栓のパッキン劣化
・排水トラップの緩み、封水切れ
・浴室の防水層やシーリングの劣化（配管ではなく防水の問題）
・洗濯防水パンの排水口の詰まりによるあふれ
これらは配管更新とは対応も費用もまったく異なります。
浴室の防水層が原因であれば、配管を全部替えても漏水は止まりません。
原因の特定を先に行うことが、無駄な工事を避ける唯一の方法です。
調査には、管内カメラ調査、散水試験、赤外線サーモグラフィによる調査などがあります。
どの方法を採るかは、症状の出方によって変わります。
受水槽を使用している物件では、もう一点確認事項があります。
赤水や水の濁りは、配管ではなく受水槽が原因のこともあるためです。
水道法により、有効容量10立方メートルを超える受水槽を持つ簡易専用水道には、年1回の清掃と、登録検査機関による検査が義務付けられています。
10立方メートル以下の小規模なものについても、条例で同等の管理を求めている自治体があります。
配管の調査に入る前に、直近の清掃・検査の記録をご確認ください。
費用が変わる条件と、工事範囲の考え方
費用の話に入る前に、前提を整理します。
配管交換の費用は、次の条件で大きく変わります。
- 専有面積と間取り：水回りの数と配管の総延長が変わります。最も影響の大きい要素です
- 工事の範囲：給水・給湯だけか、排水まで含むか
- 配管の経路：床下・壁内・パイプスペースのどこを通っているか。露出配管であれば復旧費を抑えられます
- 内装復旧の範囲：既存材が廃番の場合、部分補修では色が合わず面単位の張り替えになります
- 入居中か空室か：入居中は養生と工程分割が必要になり、費用と工期が増えます
給水管だけを交換して給湯管を残す、という工事は通常行いません。
壁や床を開けるコストは、1本でも2本でも大きくは変わらないためです。
むしろ劣化が先に出るのは給湯管のほうです。
常時高温の水が流れるため、銅管のピンホールも樹脂管の劣化も給湯側から現れます。
給水管だけ替えて数年後に給湯管で漏水すれば、内装の解体と復旧をもう一度払うことになります。
見積を取られる際は、給湯管が範囲に含まれているかを必ずご確認ください。
配管工事の費用は、どこまで壁や床を開けるかでほぼ決まります。
配管そのものの材料費より、解体と内装復旧のほうが大きいためです。
そこで、工事範囲を3段階に分けて整理します。
① 部分更新（10万〜25万円程度）
点検口や既存の開口部から施工でき、解体をほとんど伴わない範囲です。
露出配管の交換、洗面台下や便器周りの接続部、水栓周りの更新などが該当します。
漏水箇所が特定できていて、そこだけを直す場合もここに入ります。
② 水回り全体の配管更新（25万〜45万円程度）
キッチン・浴室・洗面・トイレの配管をまとめて更新する範囲です。
床や壁の一部解体を伴いますが、内装は必要最小限の復旧にとどめます。
空室で、次の入居までに床材や壁紙を張り替える予定がある場合に選びやすい範囲です。
③ 内装復旧まで含めた全面更新（40万〜60万円程度／給水・給湯、または排水）
配管の更新に加えて、解体した床・壁の仕上げまで元に戻す範囲です。
既存材が廃番で面単位の張り替えが必要になる場合、この範囲になります。
給排水を一括で行う場合：40万〜90万円程度
給水・給湯と排水を同時に更新する場合です。
解体と内装復旧を一度で済ませられるため、別々に行うより1〜2割程度抑えられます。
内装の全面改修に合わせて行う場合：工事全体で100万〜180万円程度
リノベーションの工程に配管更新を組み込む場合の、工事全体の金額です。
いずれも条件が揃った場合の目安です。専有面積が広い物件、床下の経路が複雑な物件、ユニットバスの脱着が必要な物件では上振れします。実際の判断は、必ず現地調査を経た見積でご確認ください。
費目別の内訳：給水・給湯管と排水管
見積を確認する際、内訳の構成を知っておくと判断しやすくなります。
以下は、前章の③（内装復旧まで含めた全面更新）を想定した費目の一例です。
部分更新の場合は、内装解体・復旧費がほとんど発生しないため、総額が大きく下がります。
給水・給湯管を同時に更新する場合（1戸あたりの目安）
| 費目 | 費用の目安 | 変動する要因 |
|---|---|---|
| 配管材料費（給水・給湯の2系統） | 5万〜10万円 | 管種、総延長、ヘッダー工法の採否 |
| 配管工事費 | 8万〜18万円 | 配管経路、解体の要否、作業日数 |
| 内装解体・復旧費 | 10万〜30万円 | 解体範囲。既存材が廃番なら面単位の張り替えになる |
| 水圧試験・確認 | 1万〜2万円 | 試験項目、報告書の有無 |
| 廃材処分費 | 5,000〜1万5,000円 | 撤去する配管の材質と量 |
| 合計 | およそ25万〜60万円 | 内装復旧が総額を左右します |
排水管を更新する場合（1戸あたりの目安）
排水管は給水・給湯管より費用が大きくなりやすい傾向があります。
理由は3つあります。
ひとつは、管径が太く材料費がかかること。
ふたつ目は、勾配を確保する必要があり、施工に手間がかかること。
みっつ目は、床下を通る区間が多く、解体と復旧の範囲が広くなりやすいことです。
ただし、排水管は必ずしも全部を更新する必要がないという点も申し添えます。
塩ビ管や耐火二層管であれば腐食はしません。
詰まりや勾配不良が特定の区間だけであれば、その部分の更新にとどめる判断もあります。
逆に、床下の経路が複雑でユニットバスの脱着が必要になると、費用は上限に近づきます。
下の表は、床の部分解体を伴い、内装復旧まで含めた場合の内訳です。
| 費目 | 費用の目安 | 変動する要因 |
|---|---|---|
| 配管材料費 | 5万〜10万円 | 管径、継手の数、耐火二層管の要否 |
| 配管工事費 | 8万〜18万円 | 勾配の確保、既存経路の複雑さ |
| 内装解体・復旧費 | 10万〜25万円 | 床の解体範囲。ユニットバスの脱着が必要か |
| 通水試験・カメラ調査 | 1万5,000〜3万円 | 調査範囲、記録映像の有無 |
| 廃材処分費 | 1万〜2万5,000円 | 鋳鉄管が含まれる場合は増額 |
| 合計 | およそ25万〜55万円 | 床下の経路が総額を左右します |
見積を比較される際、確認していただきたい点が3つあります。
ひとつ目は、内装復旧がどこまで含まれているか。
この項目が別途扱いになっていると、総額が数十万円変わります。
ふたつ目は、給湯管が範囲に入っているか。
みっつ目は、既存材が廃番だった場合の扱いです。
「同等品にて復旧」とだけ書かれている見積は、後から追加費用が発生しやすくなります。
所有形態別に見る費用負担の考え方
費用を誰が負担するのかは、物件の所有形態によって考え方がまったく変わります。
まず、ここを切り分けてください。
- 1棟をすべて所有されている場合（賃貸マンション・アパート）：共用部分と専有部分という区分は存在しません。立管も各住戸の枝管も、すべてオーナー様の負担です。判断も単独でできますので、以下の合意形成の話は該当しません。長期修繕計画を自主的に立てておくかどうかが論点になります
- 分譲マンションの一室を賃貸に出されている場合（区分所有）：共用部分か専有部分かで負担者が分かれます。判断の根拠は、そのマンションの管理規約です
ここからは、区分所有の場合の話です。
一般的な負担区分は次のとおりです。
- 共用部分の配管（給排水の立管、共用の横引き管など）：管理組合が修繕積立金から負担するのが一般的です
- 専有部分の配管（各住戸内の枝管）：各区分所有者の負担となるのが一般的です
ただし、この区分は見た目ほど単純ではありません。
たとえば、下階の天井裏（スラブ下）を通る排水横引き管があります。
上階の住戸が使う配管でありながら、物理的には下階の天井裏にあります。
こうした配管の扱いは、規約の定め方によって判断が分かれます。
国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」では、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分について、共用部分と一体で管理を行う必要があるときは、管理組合が管理を行うことができる旨が定められています。
あわせて、専有部分の配管を共用部分と一体で更新する場合の費用負担については、規約に規定し、長期修繕計画に位置づけることが考えられる、という趣旨が同規約のコメントに示されています。
実務上、一体で工事を行えば、足場・共用立管・仮設をまとめられます。
その結果、1戸あたりの費用は個別に発注するより抑えられることが多くなります。
一方で、規約の変更や特別決議を要する場合があり、合意形成には時間がかかります。
標準管理規約はあくまでモデルです。
実際にどう扱われるかは、そのマンションの管理規約と総会の決議によります。
管理規約の運用を管理組合として検討される場合はマンション管理士に、費用負担をめぐって個別の権利義務が問題になる場合は弁護士に、それぞれご相談ください。
漏水が起きたときに発生する論点
配管に関するご相談で、費用と並んで多いのが漏水時の対応です。
漏水そのものより、その後の調整に時間がかかることが多いためです。
上階の住戸で漏水が発生し、階下の天井にシミが出たとします。
このとき、次の論点が同時に立ち上がります。
- 原因の特定：共用部分か専有部分か。配管か、設備機器か、防水層か
- 応急処置：止水の判断と、二次被害を防ぐための養生
- 復旧工事の手配：漏水元の修繕と、被害を受けた住戸の内装復旧
- 費用負担の整理：誰が何を負担するのか。保険の適用範囲はどこまでか
- 賃料の扱い：使用できない部分について、賃料をどう扱うか
- 入居者への説明：使用制限の期間、仮住まいの要否
対応が長引きやすいのは、これらを並行して進める必要があるためです。
とくに原因が特定できないと、費用負担の話が前に進みません。
そのあいだも被害は広がっていきます。
賃料の扱いについて、補足します。
2020年施行の改正民法により、賃借物の一部が滅失その他の事由で使用できなくなった場合、賃料は使用できなくなった部分の割合に応じて当然に減額されます。
改正前は賃借人からの請求が必要でしたが、現在は請求がなくても減額されます。
浴室が使えない、1室が使えないといった状況では、この規定が直ちに適用されます。
減額の割合や期間の考え方については、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が参考となる区分を示しており、実務で参照されています。
復旧が長引くほど収入面への影響も大きくなる、という関係になります。
次に、保険についてです。
漏水による損害は、火災保険の水濡れ補償や、個人賠償責任保険で対応できる場合があります。
ただし、経年劣化が原因と判断された場合、補償の対象外となることがあります。
補償範囲は、加入されている契約の内容と漏水の原因によって異なります。
「保険で全額まかなえる」という前提で計画を立てるのは避けたほうがよいと考えています。
ご加入中の保険証券をご確認いただくか、保険会社・代理店へ事前にお問い合わせください。
入居中に工事を行う場合の進め方
ここまでの費用は、すべて空室での工事を前提としています。
しかし実際には、入居中に漏水が発生して工事が必要になるケースが少なくありません。
入居中の工事では、費用以外に検討すべきことが増えます。
- 断水の時間帯と通知：断水を伴う工程は、事前の告知が必要です。他の住戸にも影響する場合、掲示や個別通知の手配が要ります
- 水回りが使えない期間：トイレ・浴室が使えない日数を、工程表の段階で確定させておきます。仮設トイレの設置が必要になることもあります
- 工程の分割：1日で終わらせるか、生活を維持しながら複数日に分けるか。分割すれば工期は延びますが、仮住まいを避けられます
- 仮住まいの費用負担：ホテル代や引越し費用が発生する場合、誰が負担するのかを事前に整理しておく必要があります
- 家財の養生と移動：解体を伴う範囲の家財をどう扱うか。入居者にお願いする範囲と、業者が行う範囲を明確にします
- 賃料の扱い：前述のとおり、使用できない部分については賃料が減額されます。工期の見積もりが、そのまま収入の見積もりになります
費用面では、入居中の工事は空室時より2〜4割程度増えると考えておくと安全です。
養生の手間、工程分割による作業日数の増加、仮設設備の費用が上乗せされるためです。
更新の時期を選べる状況にあるなら、空室になるタイミングを待つ判断には合理性があります。
ただし、漏水が既に発生している場合は、待つ選択肢はありません。
だからこそ、状態の確認を早めに行っておく意味があります。
修繕費と資本的支出、どちらになるか
賃貸経営をされているオーナー様にとって、税務上の扱いは費用と同じくらい重要です。
配管の更新工事は、この判断が分かれやすい代表例です。
おおまかな考え方は次のとおりです。
- 修繕費：原状回復や、同種同等のものへの取替えにあたる部分。支出した年度の必要経費になります
- 資本的支出：使用可能期間を延ばす、または価値を高める部分。減価償却によって複数年で費用化します
配管の更新は、既存と同等の仕様に取り替えるものであれば、修繕費と判断されやすい工事です。
ただし、配管の更新だから必ず修繕費になる、というものではありません。
判断は、次の3点を踏まえて個別に行われます。
- 工事の目的：劣化した部分を元の状態に戻すためのものか、それとも設備を改良するためのものか
- 仕様の変更があるか：同じ管種・同じ経路で入れ替えるのか、経路や工法そのものを変えるのか。たとえばさや管ヘッダー工法へ変更する場合、仕様の変更にあたります
- 性能が向上しているか：使用可能期間が延びる、または資産の価値が高まると評価される部分があるか
実際の工事では、修繕にあたる部分と改良にあたる部分が混在することが少なくありません。
その場合、金額を区分して処理することになります。
また、金額による形式的な判断基準も設けられています。
一定金額未満であれば修繕費として処理できる取扱いや、周期的に行われる修繕についての取扱いがあります。
50万円の工事が全額その年の経費になるのか、それとも複数年に分けて償却するのか。
キャッシュフローへの影響は小さくありません。
見積の段階で、どの部分が原状回復にあたり、どの部分が仕様変更・性能向上にあたるかを内訳として分けておくと、税務上の整理がしやすくなります。
なお、ここに書いた内容は一般的な考え方であり、個別の工事がどちらに該当するかを示すものではありません。
最終的な判断は、必ず税理士にご確認ください。
管理会社が窓口に入る場合と、対応できる範囲
漏水対応において、管理会社が果たす役割を整理します。
管理会社が入れば損害がなくなるわけではありません。
ただ、連絡と手配の窓口が一本化されることで、初動が動きやすくなる場合があります。
| 対応項目 | オーナー様が直接対応される場合 | 管理会社が窓口に入る場合 | 委託先を選ぶ際に確認したいこと |
|---|---|---|---|
| 入居者からの一次連絡 | ご本人の連絡先に直接入る。日中の対応が難しい場合がある | 管理会社の窓口が受ける。受付体制は会社により異なる | 夜間・休日の受付があるか。一次回答までの目安時間 |
| 応急処置の手配 | 業者を探すところから始まる。取引先があれば早い | 提携業者へ手配する。手配までの時間は体制による | 緊急対応の提携先があるか。費用の目安が示されるか |
| 原因の切り分け | 専門知識が必要な場面がある。調査業者への依頼が要る | 過去の修繕履歴を保有していれば、判断材料になる | 修繕履歴を記録・保管しているか。引き継ぎ時に受け取れるか |
| 関係者との調整 | 階下の入居者や管理組合と直接やり取りすることになる | 連絡の窓口にはなるが、賠償の交渉は業務範囲外となる | どこまでを管理業務として行うか。契約書での明示 |
| 保険の手続き | ご自身で保険会社へ連絡し、必要書類を用意する | 写真や見積など、請求に必要な資料の準備を補助できる | 手続きの補助が管理業務に含まれるか |
管理会社が報酬を得てこれを代理することは、弁護士法上の制約に触れるおそれがあります。
当社を含め、管理会社が担えるのは、連絡・手配・記録の整理までとお考えください。
交渉や法的判断が必要な段階では、弁護士へのご相談が必要になります。
当社（株式会社たなcafe）は、名古屋市を中心に賃貸管理と賃貸リフォームを行っています。
施工を自社で行っているため、管理物件については修繕の履歴が社内に残ります。
漏水の連絡を受けたとき、その箇所を過去にどう触っているかを確認できることは、原因の切り分けで役に立ちます。
対応の範囲を整理すると、次のとおりです。
- 対応できること：専有部分の内装をともなう改修と原状回復、工程の管理、修繕履歴の記録と保管、調査業者の手配
- 専門の事業者が施工する部分：給水装置に該当する範囲の工事については、水道事業者の指定を受けた指定給水装置工事事業者による施工が必要となります。どこまでが給水装置にあたるかは自治体の給水条例によって定められているため、工事の前に確認が必要です
- 当社では受けない工事：共用立管の更新、建物全体の給排水設備改修、大規模修繕にあたる工事。これらは設備専門の施工会社や設計事務所の領域だと考えています
- ご紹介する場合の契約関係：当社が元請として請け負うのではなく、契約は業者とオーナー様の間で結んでいただきます
できることとできないことを先に申し上げるのは、後から範囲の認識がずれると、対応が遅れるためです。
漏水が起きたときの初動チェックリスト
実際に漏水が起きたとき、最初の1時間で何をするか。
この順番を決めておくだけで、被害の広がり方が変わります。
1. 止水する
住戸の止水栓、またはメーターボックス内のバルブを閉めます。
位置が分からなければ、この機会に確認しておいてください。
入居者に伝えられる状態にしておくことが重要です。
2. 二次被害を止める
漏れた水の受け止め、家電製品の移動、通電の確認。
水が電気設備にかかっている場合は、ブレーカーを落とす判断が必要になります。
3. 記録を残す
ここが後の保険請求と費用負担の整理を左右します。
・漏水箇所の全景と近景
・被害を受けた床、壁、天井、家財
・水が広がった範囲が分かる引きの写真
・発生日時と、気づいた経緯のメモ
写真は多すぎて困ることはありません。
4. 連絡する
順番は、管理会社（委託している場合）、階下の住戸、管理組合（区分所有の場合）、保険会社です。
階下への連絡が遅れると、感情的な問題に発展しやすくなります。
5. 原因を特定する
配管か、設備機器か、防水層か。
共用部分か、専有部分か。
ここが決まらないと、費用負担も保険も動きません。
6. 保険の適用範囲を確認する
ご自身の火災保険、施設賠償責任保険、入居者の家財保険と個人賠償責任保険。
複数の保険が関係することがあります。
経年劣化が原因と判断された場合の扱いも、この段階で確認してください。
7. 賃料の扱いを整理する
使用できない範囲と、復旧までの見込み日数を確定させます。
民法の規定により賃料は減額されますので、いつから復旧するのかを早く決めることが収支に直結します。
8. 復旧の工程を組む
漏水元の修繕と、被害を受けた住戸の内装復旧。
この機会に配管の更新まで行うかどうかも、あわせて検討してください。
すでに壁や床を開けている状態であれば、追加の解体費がかかりません。
よくあるご質問
A. 漏水していない状態であれば、まず調査で状態を確認することをお勧めします。
管内カメラ調査であれば、数万円程度から実施できる場合があります。
その結果を踏まえ、空室になるタイミングや内装改修の予定と重ねて計画されるのが現実的です。
状態が良好であれば、数年先送りできることもあります。
A. お勧めしません。
壁や床を開けるコストは、給水管1本でも給湯管と2本でも大きくは変わりません。
むしろ劣化が先に出るのは給湯管のほうです。
数年後に給湯管で漏水すれば、解体と内装復旧をもう一度負担することになります。
A. 共用部分の配管であれば、管理組合が対応します。
専有部分については、原則として区分所有者の負担です。
ただし、共用立管の更新工事に合わせて専有部分も同時に行う計画が立てられる場合があります。
この場合、個別に発注するより費用を抑えられることが多くなります。
管理組合の長期修繕計画に、給排水設備の更新がいつ入っているかをご確認ください。
A. 被害を受けた住戸で使用できない部分がある場合、民法の規定により賃料は当然に減額されます。
減額の割合は、使用できない範囲と日数によって判断されます。
復旧の見込みを早期に入居者へ伝え、工程を確定させることが、結果として減額の期間を短くします。
個別の判断が必要な場合は、弁護士にご相談ください。
A. 既存と同等の仕様に取り替える工事であれば、修繕費と判断されやすくなります。
ただし、配管の更新だから必ず修繕費になるわけではありません。
工事の目的、仕様の変更があるか、性能が向上しているかによって判断が分かれます。
修繕にあたる部分と改良にあたる部分が混在することも多いため、見積の段階で内訳を分けておくと整理がしやすくなります。
最終的な判断は、税理士にご確認ください。
まとめ：確認・判断・体制の3つ
古いマンションの配管について、最後に整理します。
「交換するか、放置するか」の二択ではありません
配管の問題は、すぐ全交換するか何もしないかの二択で考えるものではありません。
取るべき手順は3つに整理できます。
ひとつ目は、現在の状態を確認することです。
竣工図面で材質と経路、継手の仕様を確認します。
必要に応じて管内調査を行います。
ふたつ目は、更新の時期を判断することです。
調査結果に、空室になるタイミングと内装改修の予定を重ねます。
配管工事の費用は、その半分近くが内装の解体と復旧です。
同時に行えれば、この部分を二重に払わずに済みます。
みっつ目は、漏水が起きたときに動ける体制を整えておくことです。
止水栓の位置、緊急時の連絡先と手配先、加入している保険の補償範囲。
この3点を事前に確認しておくだけで、初動の速さが変わります。
配管は見えない部分ですが、確認する手段はあります。
不安を抱えたまま様子を見るより、一度状態を把握されることをお勧めします。
当社は名古屋市を中心に不動産管理と賃貸リフォームを行っています。
お手元に竣工図面がある場合は、配管の材質と経路、継手の仕様の確認からお手伝いできます。
調査が必要な場合や、当社の対応範囲を超える工事については、専門業者をご紹介します。
なお、本記事は一般的な考え方と費用の目安を説明するものです。
個別物件の工事費用や、漏水時の補償を保証するものではありません。
管理規約の解釈や賠償に関する事項は弁護士に、税務上の取扱いは税理士に、保険の適用範囲は保険会社にご確認ください。
