2026/07/27
ゼロ円管理
建物管理
自社でリフォームも管理も可能な管理会社が強い理由。管理料0円、仲介料0円で実現する圧倒的な費用削減
自社でリフォームも管理も可能な管理会社が強い理由。管理料0円、仲介料0円で実現する圧倒的な費用削減
この記事のポイント
従来型管理会社：毎月の管理料3～5%＋リフォーム仲介料5～10%＝年間で150～300万円の隠れたコスト
自社一括型：管理料0円＋仲介料0円＋リフォーム品質向上＝オーナーと入居者の双方にメリット
結果：5年で500～1,000万円以上の費用削減。物件価値の向上で売却時にも有利
目次
従来型管理会社の「隠れたコスト」の実態
多くのオーナーが見落としている現実があります。それは「管理会社にいくら払っているのか」を正確に把握していないということです。
| 費用項目 | 名目 | 実額（年間） | 年間合計 |
|---|---|---|---|
| 管理料 | 月額家賃の3～5% | 月6万円×12ヶ月×4%=28,800円 | 28,800円 |
| リフォーム仲介料 | 工事費の5～10% | 3年に1回×平均150万円×7%=35,000円/年平均 | 35,000円 |
| 不動産仲介手数料（入居者募集） | 家賃の50～100% | 月6万円×0.5～1ヶ月分×3～4回/年=90,000～180,000円 | 135,000円 |
| 修繕対応手数料 | 対応工事の5～10% | 年間修繕費30万円×7%=21,000円 | 21,000円 |
| 隠れたコスト合計 | 219,800円/年 | ||
| 5年間の累計 | 1,099,000円 |
自社一括型モデルの仕組み
自社でリフォームも管理も可能な管理会社のビジネスモデルは、従来とは根本的に異なります。
・管理業務：賃貸管理、入居者対応、家賃回収を自社が実施
・リフォーム施工：自社の施工チーム、または提携職人で実施
・利益構造：リフォーム工事費の利益のみ。管理手数料は最小限
・結果：オーナーの「総コスト」が大幅削減。リフォーム品質も向上
この仕組みでは、管理会社がリフォーム工事の「仲介手数料」を取らないため、オーナーは実質的に工事費だけの負担で済むのです。
5年間の総コスト比較：圧倒的な差
具体的に数字で比較してみましょう。月家賃6万円、1戸の物件を5年間管理した場合です。
| 管理方式 | 年間コスト | 5年間コスト | リフォーム工事費 | 総支出 |
|---|---|---|---|---|
| 従来型管理会社 | 約22万円/年 | 110万円 | 150万円（1回）+ 仲介料10万円 | 270万円 |
| 複数社に直接発注 | 0円 | 0円 | 150万円（1回） | 150万円 |
| 自社一括型（nagochin.com） | 0円 | 0円 | 150万円（品質向上型） | 150万円 |
| 比較結果：従来型 vs 自社一括型で 120万円の差（ただし自社は工事品質が20～30%高い） | ||||
さらに重要なのは、自社一括型は工事品質が高いため、入居率が向上し、月額家賃も上げやすいという二次効果があります。年額30万円～60万円の増収も可能性があるのです。
管理料0円でも品質が上がる理由
- 工事品質への直結責任：外注しないため、施工ミスの責任を100%負う。必然的に品質管理が厳しくなる
- コスト最適化：仲介料を取らないため、「必要な工事」と「不要な工事」を明確に区分。無駄な工事が減る
- アフターサービスの充実：施工側と管理側が同じ会社のため、問題発生時の対応が迅速。トラブル解決率が9割以上
- 長期視点での判断：短期の仲介料ではなく、長期の入居率維持を目標にするため、「本当に必要な改修」を優先実施
株式会社たなcafeのビジネスモデル
株式会社たなcafeは、名古屋市中村区を拠点に、この「自社一括型」を実践している管理会社です。
保有物件：Share Kvet（今池・池袋・岡崎）、HISUI（翡翠）など、複数のシェアハウスと賃貸物件を運営
自社施工体制：リフォーム・リノベーション工事を自社で実施。職人チームが常時稼働
民泊コンサルティング事業：tana-cafe.jp経由で、他社のリフォーム・運営相談も受け付け
SEO対応ウェブサイト：nagochin.com（不動産管理会社向けコンテンツ）で、市場での認知度向上
月額管理料0円の実現：リフォーム工事の利益と、シェアハウス運営の収益で、管理費用をカバー
詳細は nagochin.com をご覧ください。
オーナーが得られるメリット5つ
従来型の管理会社は月額3～5%が固定費。自社一括型なら、この固定費が存在しません。年間20～30万円の削減は、長期保有で極めて大きいのです。
従来型では、リフォーム工事費の5～10%が仲介料として消えます。150万円の工事なら7.5～15万円。自社一括型なら、この全額がオーナーの節約になります。
施工ミスの責任を100%負うため、品質管理が徹底的です。竣工後のトラブルも少なく、アフターサービス対応も迅速。結果として、入居率が68%→94%に向上した事例も。
管理側と施工側が同じ会社のため、スケジュール調整や変更注文の対応が迅速。通常より1～2週間早く竣工できるケースも多いです。
自社で施工した物件は、「履歴が明確」「品質が保証されている」という評価を得やすいです。売却査定で5～10%高く評価されることもあります。
入居者が得られるメリット3つ
| 項目 | メリット | 具体例 |
|---|---|---|
| 施設の品質向上 | 自社一括型は工事品質が高いため、室内・共有部の状態が良好 | キッチン・浴室が常に最新設備。壁紙も劣化が少ない |
| トラブル対応の迅速性 | 管理側と施工側が同じため、修繕要望への対応が速い | 水漏れ報告から対応開始まで平均2～3日（従来型は1週間～2週間） |
| 共有スペースの充実 | コスト効率化で、共有スペースの投資が増える傾向 | シェアハウスではDVD、ボードゲーム、プロジェクター完備など |
実例：nagochin.com物件の成功事例
築22年の6階建てシェアハウス。引き継ぎ時の入居率は68%。月当たりの空室損失が80万円以上。
実施内容：
- 全46室を3ヶ月かけて段階的にリノベーション
- 各室の個性を活かしながら、統一的な内装デザイン
- 共有キッチン、ラウンジを大幅改装
結果：リノベーション完了から6ヶ月後、入居率94%達成。月額の空室損失が5万円以下に。1年間で満室実現。
財務効果：年間で約900万円の増収。リノベーション投資（約850万円）を1年で回収。
築28年の単身向け賃貸。従来型の管理会社では「古くて貸しにくい」と判断され、管理を引き受けてくれなかった。
実施内容：
- フルリノベーション実施
- 新ブランド「HISUI（翡翠）」として再ブランディング
- 20～30代の若年層をターゲットに設定
結果：竣工1ヶ月で満室達成。SNS発信により、入居希望者が常時複数待ちの状態。
財務効果：リノベーション前後で月額家賃が3万円→5.5万円に向上。入居率も75%→98%。
リスク面での比較：どちらが安全か
| リスク項目 | 従来型管理会社 | 自社一括型 | 判定 |
|---|---|---|---|
| 施工品質が低い | 仲介業者のため、直接的な責任が低い。苦情が多い傾向 | 自社施工のため、責任を100%負う。品質管理が厳しい | 自社一括型が有利 |
| 工期遅延 | 外注施工業者との調整に時間がかかる。遅延リスク高い | 自社スタッフのため、スケジュール調整が迅速。遅延少ない | 自社一括型が有利 |
| 工事後のトラブル対応 | 管理会社と施工業者の「たらい回し」になるリスク | 同じ会社のため、責任と対応が明確。迅速に解決 | 自社一括型が有利 |
| 業者が廃業するリスク | 小規模な施工業者を使う場合、廃業リスクがある | 管理会社自体が存続する限り、アフターサービス継続 | 自社一括型が有利 |
| 費用透明性 | 管理料+仲介料+修繕対応料など、複数の請求が発生 | 工事費とシンプル。隠れたコストがない | 自社一括型が有利 |
結論：次の世代の不動産管理モデル
なぜ自社一括型が強いのか
従来型の管理会社は「管理」と「施工」を分離することで、両者の利益を最大化してきました。しかし、この構造はオーナーにとって最適ではないのです。
一方、自社一括型は「オーナーの総コスト最小化」を目指すため、管理料0円、仲介料0円という思い切った戦略が可能になるのです。
株式会社たなcafeのような自社一括型の管理会社が、今後の不動産管理の「スタンダード」になっていくと考えられます。
複数物件を管理しているなら、一度、自社一括型への乗り換えを検討する価値は十分にあります。年間100万円以上の削減と、工事品質の向上——この両立を実現できるのは、自社一括型だけなのです。
詳細は nagochin.com - 名古屋の不動産管理会社 をご覧ください。問い合わせ、相談は全て無料です。
